華爾街和新聞媒體對美國住房抵押貸款的修改給予了相當大的關注，但對這些修改中日益嚴重的再次違約問題卻沒有給予太多關注。房屋市場。
什麼是抵押貸款修改？在十多年前的房地產崩潰期間，推出了抵押貸款修改，以使數百萬拖欠房主能夠避免其房屋被取消贖回權。最新報告非營利組織 Hope Now 財團是修改數據的主要來源，據估計，自 2007 年底以來，美國已實施了 870 萬次永久性抵押貸款修改。
修改透過以下一項或多項措施對原始抵押造成永久性變更： (a) 延長攤銷期限；(b) 降低利率；(c) 將拖欠利息加到未償本金（稱為資本化），或 (d) 減少所欠本金金額。
這 870 萬個永久性修改不包括貸方提供的臨時修復。款計劃。這些臨時解決方案不會在永久修改中報告。
重新預設混亂
美國貨幣監理署 (OCC) 負責監管國家銀行並發布季度抵押指標報告。OCC 在 2013 年第一季的報告中表示，從 2008 年初到 2012 年底，這些服務商修改了略多於 300 萬筆貸款。年第一季末。
OCC 在 2019 年第一季的最新報告中指出，最近修改的貸款中有 21% 在六個月內再次違約。
2008 年至2013 年間，由聯邦住房管理局(FHA) 擔保的吉利美(Ginnie Mae) 資金池中超過300 萬筆貸款已被修改。在修改後的貸款中，大約57% 已被重新修改。
2016 年7 月，房利美發布了包含2010 年初至2015 年底期間修改的近70 萬筆貸款的資料集，以提高修改績效的透明度。美國數據集的報告，題為â ª抵押貸款修改的風險不斷增加——作者聲稱，他們發現的房利美修改貸款的趨勢也適用於其他人修改的貸款，這是合理的假設。
惠譽報告強調，房利美2015 年的最新修改顯示出自2010 年以來最快的再違約率。修改。
惠譽報告中的這張圖表清楚地表明，隨著拖欠借款人進行第二次或第三次修改，再違約率會上升：
聯邦住房金融管理局(FHFA) 最新的止贖預防報告證實了房利美再次違約的情況不斷惡化。的貸款。
直到 2018 年，房利美 (Fannie Mae) 在其季度信用補充報告中公佈了修改後貸款的再違約率。
2018 年初，這些再違約統計數據從房利美的信用補充中消失，該信用補充更名為財務補充。已攀升至39%。
那些「太大而不能倒」的銀行呢？摩根大通，-0.45%擁有全國第二大住宅抵押貸款組合。在 2019 年第二季的收益報告中，這家銀行業巨頭顯示了近 100 億美元的修改貸款（稱為問題債務重組）。北克，-0.92%表示其修改後的貸款中有 41% 再次違約。
重新調整非機構泡沫時代最糟糕貸款的違約率
正如我所解釋的最近的專欄泡沫時代最糟糕的貸款出現在非機構證券化部分。根據證券業和金融市場協會 (SIFMA) 的數據，這些泡沫時代貸款中約有 8,190 億美元仍未償還。BlackBox Logic 於 2016 年 6 月發表的一項研究分析了近 20 萬筆直至 2013 年才修改的次級貸款。
多年來，TCW 一直使用CoreLogic 貸款績效資料庫中的數據發布月度抵押貸款市場監測報告。已拖欠兩年多。
寬容和還款計劃
Hope Now 最新報告中的1700 萬份“其他解決計劃”中包括1040 萬份“還款計劃”，這些計劃是向那些聲稱遭受不可預見但暫時的財務困境的借款人提供的。伴隨著暫時的寬限期貸款人同意減少或甚至暫停定期抵押貸款付款 3 至 12 個月。利息、稅金和保險。這些額外的欠款將按照商定的時間表進行分配，直至全部償還。
顯然，抵押貸款修改再違約問題是巨大的。多年來，抵押貸款服務機構一直能夠避免取消許多長期重複違約者的贖回權。新的違約情況經常發生。
重要的是要了解OCC 的抵押指標報告所揭示的內容，即在過去五年（或更長時間）中，大約75%-95% 的抵押貸款修改都包括了拖欠利息的資本化，這意味著所有拖欠的利息支付都已被資本化。
這是一個2008 年加州抵押貸款的真實例子，該抵押貸款於2015 年進行了修改。 。原始付款略少。
自從原始貸款於 2008 年提取以來，借款人總共需要償還抵押貸款 47 年，最終在 2055 年到期。就被取出。多欠了115,000 美元房主有什麼動機繼續支付抵押貸款？
再違約率可以告訴我們房屋和抵押貸款市場的走向
抵押貸款服務機構已經實施了近900 萬項永久性修改，以幫助拖欠房主避免喪失抵押品贖回權並留在自己的房屋中。 ，而沒有解決拖欠問題。
數以百萬計的美國房主在抵押貸款修改方面再次違約。 ，這種情況繼續惡化。
基思·朱羅 (Keith Jurow) 是一位房地產分析師，負責研究美國泡沫時代的貸款崩潰及其後果。聯絡他： www.keithjurow.com。
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