ウォール街と報道機関は米国の住宅ローンの条件変更にかなりの注意を払ってきましたが、これらの条件変更による再デフォルトの問題が増大していることにはあまり注目されていません。再デフォルトは大きな問題であり、米国を危険にさらしています。住宅ローン市場と住宅市場。
住宅ローンの条件変更とは何ですか?10 年以上前の住宅崩壊のさなか、何百万人もの滞納住宅所有者が自宅の差し押さえを回避できるようにするために、住宅ローンの修正が導入されました。最新レポート非営利のホープ・ナウ・コンソーシアム（変更データの主要情報源）は、2007 年末以来、米国で 870 万件の永久住宅ローンの変更が実施されたと推定しています。
変更により、次の 1 つまたは複数によって元の住宅ローンに永久的な変更が生じます。 (a) 償却期間の延長。(b) 金利を引き下げる。(c) 未払いの元本に延滞利息を追加する (資本化と呼ばれます)、または (d) 未払いの元本の金額を減額します。
870 万件の恒久的な修正には、貸し手が提供した一時的な修正は含まれていません。Hope Now によると、約 1,700 万件の一時的な解決策が「その他のワークアウト プラン」と呼ばれるものに基づいて展開されています。最も重要なものは、猶予と返済計画と呼ばれます。これらの計画に基づいて、何百万人もの滞納者に対して、財務状況が改善するまでの一時的な支払いの延期または減額が提供されました。これらの一時的な解決策は恒久的な変更では報告されません。それにもかかわらず、一時的なトレーニング ソリューションを与えられた所有者は、現在住宅ローンを抱えているとみなされます。
再デフォルトの混乱
米国通貨監督庁（OCC）は国立銀行を規制し、四半期ごとに住宅ローン指標レポートを発行しています。OCC データは、住宅ローンの最大のサービサーである銀行から提供されています。2013 年第 1 四半期の報告書の中で、OCC は、これらのサービサーが 2008 年の初めから 2012 年末までに 300 万件をわずかに超えるローンを変更したと述べました。これらの変更された住宅ローンのうち、47.3% は現在も現行のままでした。残りは、差し押さえ手続きの開始時点で重大な滞納をしていたか、すでに差し押さえられていたか、サービサーのポートフォリオにもう含まれていなかったかのいずれかです。
OCCは2019年第1四半期の最新報告書で、最近変更されたローンの21％が6カ月以内に再デフォルトしたと指摘した。
ジニーメイのプールにあった連邦住宅局 (FHA) が保証した 300 万件以上のローンが、2008 年から 2013 年の間に変更されました。2014 年の報告書では、これらのローンのパフォーマンスが悪かったことが判明しました。これらの変更されたローンの約 57% は、再融資を受けていました。2013年までに債務不履行に陥った。
2016年7月、ファニーメイは、変更実績の透明性を高めるために、2010年初頭から2015年末までに変更された70万件近くのローンのデータセットを発表した。2017年2月、フィッチ・レーティングスは、ファニーメイのデータセットに基づく「」というタイトルのレポートを発表した。¶住宅ローンの変更で増大するリスク著者らは、ファニーメイの修正ローンで発見した傾向が他社の修正ローンにも当てはまると想定するのが合理的であると主張した。
フィッチの報告書は、2015年のファニーメイの最新の修正が2010年以来最速の再デフォルト率を示していることを強調した。分析によれば、これは2010年から2015年にかけて2回目または3回目の修正の割合が着実に上昇したためであることが示された。Â 2011 年には、すべての変更の 95% が最初の変更でした。これに対し、2015 年の変更の 3 分の 1 以上は 2 回目または 3 回目の変更でした。
フィッチのレポートにあるこのグラフは、滞納者が 2 回目または 3 回目の修正に入るにつれて再デフォルト率が上昇することを明確に示しています。
ファニーメイの再デフォルトによるこの悪化する状況は、連邦住宅金融局（FHFA）の最新の差し押さえ防止報告書で確認されています。2017 年の第 4 四半期には、12 か月前に変更されたローンの 54% が現在も実行されていることが明らかになりました。。
2018 年まで、ファニーメイは四半期ごとの信用補足報告書で修正ローンの再デフォルト率を公表していました。以下の表は、これらの金利の一貫した上昇を示しています。
2018年初頭に、これらの再デフォルト統計はファニーメイのクレジット・サプリメントから消え、ファイナンシャル・サプリメントという名前に変更されました。ファニーメイは2018年の年次10-Kレポートで、12か月の再デフォルト率が39%に上昇したと報告しました。フィッチ・レーティングスのデータに基づくと、3 年以上前に修正されたファニーメイ融資の再デフォルト率は 50% に近づいている可能性があります。
大きすぎて潰れない銀行についてはどうでしょうか?JPモルガン・チェースJPM、-0.45%全米で 2 番目に大きな住宅ローンのポートフォリオを保有しています。2019 年第 2 四半期の収益報告書で、銀行大手は 100 億ドル近くの修正ローン (問題のある債務の再編として知られる) を明らかにしました。このうち 43% は再デフォルトとなったと記載されています。バンク・オブ・アメリカBAC、-0.92%Â は、変更されたローンの 41% が再デフォルトしたと述べています。
非政府機関バブル時代の最悪のローンの再デフォルト率
で説明したように、最近のコラム、バブル時代の最悪のローンは、非政府機関による証券化トランシェに見られる。証券産業・金融市場協会（SIFMA）によると、こうしたバブル時代の融資のうち約8190億ドルが今も未払いとなっている。2016 年 6 月に発表された BlackBox Logic の調査では、2013 年までに変更された約 200,000 件のサブプライム ローンが分析されました。これらのローンの 44% が 1 年以内にデフォルトし、60% が 2 年以内にデフォルトしたと報告しています。
TCW は長年にわたり、CoreLogic のローン実績データベースのデータを使用して毎月の住宅ローン市場モニターを発行してきました。2018 年 9 月のレポートでは、プライム、ALT-A、サブプライムの証券化住宅ローンが、大手サービサーが基準を変更するまで 2 年以上滞納していたことが明らかになりました。これらの変更の大部分は、延滞利息をローンの未払い元金に加算するものでした。
猶予と返済計画
Hope Now の最新レポートによる 1,700 万件の「その他のワークアウト プラン」には、予期せぬものの一時的な経済的困窮を主張する借り手に提供される 1,040 万件の「返済プラン」が含まれています。それらは、ほぼ常に一時的な猶予と組み合わされていました。これにより、貸し手は通常の住宅ローンの支払いを 3 か月から 12 か月の減額、または一時停止することに同意しました。猶予期間の終了後、借り手は通常の住宅ローンの金額と元本を含む未払い分の支払いを再開する義務がありました。、利子、税金、保険。これらの追加の延滞金は、全額返済されるまで、合意されたスケジュールに基づいて配分されました。
住宅ローンの修正再デフォルトの問題が巨大であることは明らかである。住宅ローンサービサーは長年にわたり、こうした長期債務不履行者の多くに対する差し押さえを回避することができた。新たな債務不履行が定期的に発生しています。この進行中の災害を解決できるかどうかは、何百万もの米国の住宅所有者とその資産の価値に影響を与えることになります。
OCC の住宅ローン指標レポートが明らかにしていることを理解することが重要です。過去 5 年間 (またはそれ以上)、すべての住宅ローン条件変更のおよそ 75% ～ 95% に延滞利息の資本化が含まれており、つまり、すべての滞納利息の支払いが無効になっているということです。未払いのプリンシパルに追加されました。
これは、2015 年に修正された 2008 年のカリフォルニア州の住宅ローンの実例です。元のローンは 400,000 ドルでした。借り手は数年間延滞していました。延滞利息と、貸し手がローンを保護するために負担したその他の費用が組み合わされています。この手形の利息は 127,766 ドルでした。これは未払いの元金に上乗せされ、変更されたローンに対する新しい負債額は 515,000 ドルになりました。新しいローンの期間は 40 年に延長されたため、新しい毎月の支払いは2,879 ドルは元の支払いよりわずかに少なくなりました。
元のローンは 2008 年に借りられたため、借り手は 2055 年に最終的に満期を迎えるまで、合計 47 年間住宅ローンを支払うことになります。このローンが完済されると本当に期待していますか? 元の 2008 年の住宅ローンはカリフォルニアの住宅価格がピークに達した直後に貸し出されました。それ以来、2012 年に価格が底を打つまで、家の価値は大幅に下落しました。2015 年時点では、この物件はほぼ確実にまだ水没していましたが、この借り手は 7 年間よりも 115,000 ドル多くの借金を負っていました。住宅所有者が住宅ローンを支払い続けるにはどのようなインセンティブが必要ですか?
再デフォルト率は住宅市場と住宅ローン市場がどこに向かっているのかを教えてくれる可能性がある
住宅ローン債権回収業者は、滞納している住宅所有者が差し押さえを回避して自宅に留まることを支援するために、900万件近くの恒久的変更プログラムを導入している。これらの変更プログラムを批判する人々は、それらは滞納問題を解決することなく、ただ単に無駄にしているだけだと主張している。
米国の何百万人もの住宅所有者が住宅ローンの条件変更で再債務不履行に陥っています。さらに悪いことに、それらの住宅所有者のうち複数回再債務不履行に陥っている人の割合は着実に増加しています。住宅価格が下落し続ける中、これらの再債務不履行者の多くは今後も債務不履行が続くと見ているでしょう。変更された住宅ローンを支払うことはあまり意味がありません。1 年以内に、貸し手とサービサーの両方が、これらの再債務不履行者に関して難しい選択に直面することになるのではないかと私は強く疑っています。
キース・ジュロウは不動産アナリストで、米国のバブル期の金融危機とその余波を取材している。彼に連絡するには、次のアドレスに連絡してください。 www.keithjurow.com。