华尔街和新闻媒体对美国住房抵押贷款的修改给予了相当大的关注，但对这些修改中日益严重的再次违约问题却没有给予太多关注。再次违约是一个大问题，并危及美国。抵押贷款和住房市场。
什么是抵押贷款修改？在十多年前的房地产崩溃期间，推出了抵押贷款修改，以使数百万拖欠房主能够避免其房屋被取消赎回权。最新报告非营利组织 Hope Now 财团是修改数据的主要来源，据估计，自 2007 年底以来，美国已实施了 870 万次永久性抵押贷款修改。
修改通过以下一项或多项措施对原始抵押造成永久性变化： (a) 延长摊销期限；(b) 降低利率；(c) 将拖欠利息添加到未偿本金中（称为资本化），或 (d) 减少所欠本金金额。
这 870 万个永久性修改不包括贷方提供的临时修复。根据 Hope Now，大约 1700 万个临时解决方案已经在所谓的“其他锻炼计划”下推出。这两个最重要的是所谓的延期和还款计划。根据这些计划，数百万拖欠借款人可以暂时推迟或减少到期还款，直到他们的财务状况改善。这些临时解决方案不会在永久修改中报告。尽管如此，给予临时解决方案的业主仍被视为当前的抵押贷款。
重新默认混乱
美国货币监理署 (OCC) 负责监管国家银行并发布季度抵押指标报告。OCC 的数据来自银行，这些银行是最大的住宅抵押贷款服务商。OCC 在 2013 年第一季度的报告中表示，从 2008 年初到 2012 年底，这些服务商修改了略多于 300 万笔贷款。在这些修改后的抵押贷款中，其中 47.3% 仍处于流动状态。2013 年第一季度末。其余的要么在取消抵押品赎回权程序开始时严重拖欠，要么已经被取消抵押品赎回权，要么不再属于服务商的投资组合。
OCC 在 2019 年第一季度的最新报告中指出，最近修改的贷款中有 21% 在六个月内再次违约。
2008 年至 2013 年间，由联邦住房管理局 (FHA) 担保的吉利美 (Ginnie Mae) 资金池中超过 300 万笔贷款已被修改。2014 年的一份报告发现，这些贷款的表现很差。这些修改后的贷款中，大约 57% 已被重新修改。2013年违约。
2016 年 7 月，房利美发布了包含 2010 年初至 2015 年底期间修改的近 70 万笔贷款的数据集，以提高修改绩效的透明度。2017 年 2 月，惠誉评级发布了一份基于房利美数据集的报告，题为 âª抵押贷款修改的风险不断增加——作者声称，他们发现的房利美修改贷款的趋势也适用于其他人修改的贷款，这是合理的假设。
惠誉报告强调，房利美 2015 年的最新修改显示出自 2010 年以来最快的再违约率。分析显示，这是由于 2010 年至 2015 年间修改的比例稳步上升，其中第二次或第三次修改。2011 年，95% 的修改都是第一次修改。相比之下，2015 年超过三分之一的修改是第二次或第三次修改。
惠誉报告中的这张图表清楚地表明，随着拖欠借款人进行第二次或第三次修改，再违约率会上升：
联邦住房金融管理局 (FHFA) 最新的止赎预防报告证实了房利美再次违约的情况不断恶化。报告显示，2017 年第四季度，12 个月前修改的贷款中有 54% 是当前且正常的贷款。
直到 2018 年，房利美 (Fannie Mae) 在其季度信用补充报告中公布了修改后贷款的再违约率。下表显示了这些利率的持续上升：
2018 年初，这些再违约统计数据从房利美的信用补充中消失，该信用补充更名为财务补充。房利美确实在其 2018 年年度 10-K 报告中报告称，12 个月的再违约率已攀升至 39%。根据惠誉评级的数据，三年或更长时间前修改的房利美贷款的再违约率可能接近 50%。
那些“太大而不能倒”的银行呢？摩根大通摩根大通，-0.45%拥有全国第二大住宅抵押贷款组合。在 2019 年第二季度的收益报告中，这家银行业巨头显示了近 100 亿美元的修改贷款（称为问题债务重组）。其中，43% 被列为重新违约。美国银行北克，-0.92%表示其修改后的贷款中有 41% 再次违约。
重新调整非机构泡沫时代最糟糕贷款的违约率
正如我所解释的最近的专栏泡沫时代最糟糕的贷款出现在非机构证券化部分。根据证券业和金融市场协会 (SIFMA) 的数据，这些泡沫时代贷款中约有 8,190 亿美元仍未偿还。BlackBox Logic 于 2016 年 6 月发表的一项研究分析了近 200,000 笔直至 2013 年才修改的次级贷款。报告称，其中 44% 的贷款在一年内违约，60% 在两年内违约。
多年来，TCW 一直使用 CoreLogic 贷款绩效数据库中的数据发布月度抵押贷款市场监测报告。2018 年 9 月的报告显示，在主要服务商修改贷款绩效之前，优质、ALT-A 和次级证券化抵押贷款已拖欠两年多。贷款。这些修改中的大多数都将拖欠利息附加到贷款的未偿本金上。
宽容和还款计划
Hope Now 最新报告中的 1700 万份“其他解决计划”中包括 1040 万份“还款计划”，这些计划是向那些声称遭受不可预见但暂时的财务困境的借款人提供的。这些计划几乎总是伴随着暂时的宽限期贷款人同意减少或什至暂停定期抵押贷款付款 3 至 12 个月。在宽恕期结束时，借款人有义务恢复支付定期抵押贷款金额以及包括本金在内的拖欠付款、利息、税收和保险。这些额外的欠款将按照商定的时间表进行分配，直至全部偿还。
显然，抵押贷款修改再违约问题是巨大的。多年来，抵押贷款服务机构一直能够避免取消许多长期重复违约者的赎回权。新的违约情况经常发生。这场正在发生的灾难是否能够得到解决，将影响数百万美国房主及其财产的价值。
重要的是要了解 OCC 的抵押指标报告所揭示的内容，即在过去五年（或更长时间）中，大约 75%-95% 的抵押贷款修改都包括了拖欠利息的资本化，这意味着所有拖欠的利息支付都已被资本化。添加到未偿还本金中。
这是一个 2008 年加州抵押贷款的真实例子，该抵押贷款于 2015 年进行了修改。原始贷款为 400,000 美元。借款人已拖欠多年。拖欠的利息与贷方为保护其债务而产生的其他费用相结合。该票据的利息为 127,766 美元。加上未偿本金，修改后的贷款所欠的新金额为 515,000 美元。由于新贷款的期限延长至 40 年，新的每月还款额为2,879 美元比原始付款略少。
自原始贷款于 2008 年提取以来，借款人总共需要偿还抵押贷款 47 年，最终在 2055 年到期。您真的希望这笔贷款能够还清吗？原始 2008 年抵押贷款是加州房价见顶后不久就被取出。从那时起，房子的价值大幅下跌，直到 2012 年价格触底。2015 年，几乎可以肯定，该房产仍处于水下状态，但这位借款人所欠的债务比他七年多欠了 115,000 美元房主有什么动机继续支付抵押贷款？
再违约率可以告诉我们住房和抵押贷款市场的走向
抵押贷款服务机构已经实施了近 900 万项永久性修改，以帮助拖欠房主避免丧失抵押品赎回权并留在自己的房屋中。这些修改计划的批评者认为，它们只是把罐子扔到一边，而没有解决拖欠问题。
数以百万计的美国房主在抵押贷款修改方面再次违约。更糟糕的是，他们中的比例稳步增长，并且不止一次地再次违约。随着房价继续走弱，许多再次违约者将看到，这种情况继续恶化。支付修改后的抵押贷款没有多大意义。我强烈怀疑，一年之内，贷款人和服务机构都将面临这些重新违约者的艰难选择。
基思·朱罗 (Keith Jurow) 是一位房地产分析师，负责研究美国泡沫时代的贷款崩溃及其后果。联系他： www.keithjurow.com。
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