Wall Street y los medios de comunicación han prestado considerable atención a las modificaciones de las hipotecas de viviendas en Estados Unidos, pero no se ha prestado mucha atención al creciente problema de los nuevos incumplimientos de estas modificaciones. Los nuevos incumplimientos son un problema enorme y ponen en peligro a los Estados Unidos.los mercados hipotecario y inmobiliario.

¿Qué es una modificación de hipoteca?En medio del colapso inmobiliario hace más de una década, se implementaron modificaciones hipotecarias para permitir que millones de propietarios morosos evitaran que se les ejecutara la ejecución hipotecaria.último informe, el consorcio sin fines de lucro Hope Now, la principal fuente de datos sobre modificaciones, estimó que se han implementado 8,7 millones de modificaciones hipotecarias permanentes en los EE. UU. desde finales de 2007.

Una modificación creó cambios permanentes a la hipoteca original por uno o más de los siguientes: (a) extender el período de amortización;(b) reducir la tasa de interés;(c) sumar los intereses atrasados ​​al principal pendiente (conocido como capitalización), o (d) reducir el monto del principal adeudado.

Los 8,7 millones de modificaciones permanentes no incluyen las correcciones temporales que los prestamistas han proporcionado. Según Hope Now, se han implementado aproximadamente 17 millones de soluciones temporales bajo lo que se llama "Otros planes de solución".los más importantes se llaman indulgencias y planes de pago. En virtud de estos planes, a millones de prestatarios morosos se les proporcionó un aplazamiento temporal o una reducción de los pagos adeudados hasta que mejorara su situación financiera.Estas soluciones temporales no se informan bajo modificaciones permanentes. Sin embargo, los propietarios que reciben soluciones de reestructuración temporal se consideran al día en la hipoteca.

Desorden re-predeterminado

La Oficina del Contralor de la Moneda (OCC) de EE. UU. regula los bancos nacionales y publica un Informe de métricas hipotecarias trimestral. Los datos de la OCC provienen de bancos, que son los mayores administradores de hipotecas residenciales.En su informe del primer trimestre de 2013, la OCC afirmó que estos administradores habían modificado algo más de 3 millones de préstamos entre principios de 2008 y finales de 2012. De estas hipotecas modificadas, el 47,3% todavía estaban vigentes alfinales del primer trimestre de 2013. El resto estaban en mora grave, en inicio de proceso de ejecución, ya habían sido ejecutados o ya no estaban en la cartera del administrador.

En su informe más reciente para el primer trimestre de 2019, la OCC señaló que el 21% de los préstamos modificados más recientemente habían vuelto a incumplir en seis meses.

Más de 3 millones de préstamos garantizados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) que estaban en los grupos de Ginnie Mae habían sido modificados entre 2008 y 2013. Un informe de 2014 encontró que habían tenido un mal desempeño. Aproximadamente el 57% de estos préstamos modificados habían sido modificados.en default en 2013.

En julio de 2016, Fannie Mae publicó un conjunto de datos de cerca de 700.000 préstamos modificados entre principios de 2010 y finales de 2015 para proporcionar una mayor transparencia sobre el desempeño de las modificaciones. En febrero de 2017, Fitch Ratings publicó un informe basado en el conjunto de datos de Fannie Mae titulado â½Crece el riesgo en las modificaciones de los préstamos hipotecarios.â  Los autores afirmaron que era razonable suponer que las tendencias que encontraron para los préstamos modificados de Fannie Mae también se aplicarían a los préstamos modificados por otros.

El informe de Fitch enfatizó que las modificaciones más recientes de Fannie Mae en 2015 mostraron las tasas de reincidencia en incumplimiento más rápidas desde 2010. El análisis mostró que esto se debió al porcentaje en constante aumento de modificaciones entre 2010 y 2015, que fueron modificaciones de segunda o tercera. En 2011, el 95% de todas las modificaciones originadas fueron primeras modificaciones. En comparación, más de un tercio de las modificaciones en 2015 fueron segundas o terceras modificaciones. 

Este gráfico del informe de Fitch muestra claramente que las tasas de re-incumplimiento aumentan a medida que los prestatarios morosos introducen una segunda o tercera modificación:

Esta situación de deterioro con los nuevos impagos de Fannie Mae ha sido confirmada en el último Informe de Prevención de Ejecuciones Hipotecarias de la Administración Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). Reveló que en el cuarto trimestre de 2017, el 54% de los préstamos modificados 12 meses antes estaban vigentes y en buen estado..

Hasta 2018, Fannie Mae publicaba tasas de incumplimiento de sus préstamos modificados en su informe trimestral de Suplemento de Crédito. La siguiente tabla muestra el aumento constante de estas tasas:

A principios de 2018, estas estadísticas de nuevos incumplimientos desaparecieron del Suplemento de Crédito de Fannie Mae, que pasó a llamarse Suplemento Financiero. Fannie Mae informó en su Informe anual 10-K para 2018 que la tasa de reincidencia en 12 meses había subido al 39%.Según datos de Fitch Ratings, la tasa de incumplimiento de los préstamos de Fannie Mae modificados hace tres o más años podría acercarse al 50%.

¿Qué pasa con los bancos demasiado grandes para quebrar? JPMorgan ChaseJPM,-0,45%  posee la segunda cartera de hipotecas residenciales más grande del país.En su informe de resultados del segundo trimestre de 2019, el gigante bancario mostró casi 10.000 millones de dólares en préstamos modificados (conocidos como reestructuraciones de deuda en problemas). De ellos, el 43% figuraban como reingresados ​​en impago.  Bank of Americabachillerato,-0,92%  ha declarado que el 41% de sus préstamos modificados habían vuelto a incumplir sus pagos.

Tasas de nuevo impago para los peores préstamos de la era de la burbuja sin agencias

Como expliqué enuna columna reciente, los peores préstamos de la era de la burbuja se encuentran en tramos no titulizados por agencias.Según la Asociación de la Industria de Valores y Mercados Financieros (SIFMA), aproximadamente 819 mil millones de dólares de estos préstamos de la era de la burbuja aún están pendientes.Un estudio de BlackBox Logic publicado en junio de 2016 analizó casi 200.000 préstamos de alto riesgo que habían sido modificados hasta 2013. Informó que el 44% de estos préstamos habían incumplido en un año y el 60% en dos años.

Durante muchos años, TCW ha estado publicando un Mortgage Market Monitor mensual utilizando datos de la base de datos Loan Performance de CoreLogic. El informe de septiembre de 2018 revela que las hipotecas titulizadas prime, ALT-A y subprime estuvieron en mora durante más de dos años antes de que los principales administradores modificaran elpréstamo. La mayoría de estas modificaciones agregaron intereses morosos al capital pendiente del préstamo.

Indulgencias y planes de pago

Los 17 millones de “Otros planes de recuperación” del último informe de Hope Now incluyeron 10,4 millones de “Planes de pago” ofrecidos a prestatarios que reclamaban dificultades financieras imprevistas pero temporales. Casi siempre iban acompañados de una indulgencia temporal.mediante el cual el prestamista acordó una reducción de tres a 12 meses o incluso una suspensión del pago regular de la hipoteca. Al final del período de indulgencia, el prestatario estaba obligado a reanudar el pago del monto regular de la hipoteca más los pagos atrasados, incluido el principal., intereses, impuestos y seguros.Estos atrasos adicionales se prorratearon según un calendario acordado hasta su total reembolso.

Debería ser evidente que el problema de la reincidencia en el incumplimiento de las modificaciones hipotecarias es enorme.Los administradores hipotecarios han podido evitar durante años la ejecución hipotecaria de muchos de estos morosos reincidentes a largo plazo.Con regularidad se producen nuevos impagos. El hecho de que este desastre en ciernes pueda resolverse o no afectará a millones de propietarios de viviendas en Estados Unidos y al valor de sus propiedades.

Es importante comprender lo que revela el Informe de Métricas Hipotecarias de la OCC: que durante los últimos cinco años (o más), aproximadamente entre el 75% y el 95% de todas las modificaciones hipotecarias han incluido la capitalización de los intereses atrasados, lo que significa que todos los pagos de intereses morosos han sidoañadido al capital pendiente. 

A continuación se muestra un ejemplo real de una hipoteca de California de 2008 que se modificó en 2015. El préstamo original era de $400 000. El prestatario había estado en mora durante varios años. Los intereses atrasados ​​se combinaron con los otros gastos incurridos por el prestamista para proteger suEl interés del pagaré ascendió a $127,766. Esto se agregó al capital pendiente y el nuevo monto adeudado por el préstamo modificado llegó a $515,000. Debido a que el plazo del nuevo préstamo se extendió a 40 años, el nuevo pago mensual de$2,879 fue un poco menos que el pago original. 

Dado que el préstamo original se obtuvo en 2008, el prestatario habría estado pagando su hipoteca durante un total de 47 años cuando finalmente venció en 2055. ¿Realmente espera que este préstamo se cancele alguna vez? La hipoteca original de 2008 fuese sacó poco después del pico de los precios de las viviendas en California. El valor de la casa cayó sustancialmente desde entonces hasta que los precios tocaron fondo en 2012. En 2015, es casi seguro que la propiedad todavía estaba bajo el agua, sin embargo, este prestatario debía $115,000 más que siete años.antes. ¿Qué incentivo tiene el propietario de una vivienda para seguir pagando la hipoteca? 

Las tasas de re-incumplimiento podrían indicarnos hacia dónde se dirigen los mercados inmobiliario e hipotecario

Los administradores hipotecarios han instituido cerca de 9 millones de modificaciones permanentes para ayudar a los propietarios morosos a evitar la ejecución hipotecaria y permanecer en sus hogares. Los críticos de estos programas de modificación han argumentado que simplemente patean el problema sin resolver el problema de la morosidad. 

Millones de propietarios de viviendas en Estados Unidos han vuelto a incumplir la modificación de su hipoteca. Peor aún, un porcentaje cada vez mayor de ellos ha vuelto a incumplir más de una vez. A medida que los precios de las viviendas sigan debilitándose, muchos de estos reingresos verán que continuarpagar su hipoteca modificada no tiene mucho sentido. Sospecho firmemente que dentro de un año, tanto los prestamistas como los administradores se enfrentarán a decisiones difíciles respecto de estos reingresos en mora.

Keith Jurow es un analista inmobiliario que cubre la debacle crediticia de la era de la burbuja en Estados Unidos y sus consecuencias.Contáctalo en www.keithjurow.com.

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