वॉल स्ट्रीट और समाचार मीडिया ने अमेरिकी गृह बंधक संशोधनों पर काफी ध्यान दिया है, लेकिन इन संशोधनों पर पुनः चूक की बढ़ती समस्या पर ज्यादा ध्यान नहीं दिया गया है। पुनः चूक एक बड़ी समस्या है - और यू.एस. को खतरे में डालती है।बंधक और आवास बाजार।

बंधक संशोधन क्या है?एक दशक से भी अधिक समय पहले आवास पतन के बीच, लाखों अपराधी गृहस्वामियों को अपने घर को जब्त होने से बचाने के लिए बंधक संशोधनों को लागू किया गया था।नवीनतम रिपोर्टगैर-लाभकारी होप नाउ कंसोर्टियम - संशोधन डेटा का प्रमुख स्रोत - अनुमान है कि 2007 के अंत से अमेरिका में 8.7 मिलियन स्थायी बंधक संशोधन लागू किए गए हैं।

एक संशोधन ने निम्नलिखित में से एक या अधिक द्वारा मूल बंधक में स्थायी परिवर्तन किए: (ए) परिशोधन अवधि को बढ़ाना;(बी) ब्याज दर कम करना;(सी) बकाया मूलधन में बकाया ब्याज को जोड़ना (पूंजीकरण के रूप में जाना जाता है), या (डी) बकाया मूलधन की राशि को कम करना।

8.7 मिलियन स्थायी संशोधनों में उधारदाताओं द्वारा प्रदान किए गए अस्थायी सुधार शामिल नहीं हैं। होप नाउ के अनुसार, लगभग 17 मिलियन अस्थायी समाधान `अन्य वर्कआउट प्लान्स` के तहत शुरू किए गए हैं।सबसे महत्वपूर्ण योजनाओं को सहनशीलता और पुनर्भुगतान योजना कहा जाता है। इन योजनाओं के तहत, लाखों बकायादार उधारकर्ताओं को उनकी वित्तीय स्थिति में सुधार होने तक देय भुगतान में अस्थायी मोहलत या कमी प्रदान की गई थी।इन अस्थायी समाधानों को स्थायी संशोधनों के तहत रिपोर्ट नहीं किया जाता है। फिर भी, मालिकों को दिए गए अस्थायी कसरत समाधानों को बंधक पर चालू माना जाता है।

पुन: डिफ़ॉल्ट गड़बड़ी

अमेरिकी मुद्रा नियंत्रक कार्यालय (ओसीसी) राष्ट्रीय बैंकों को विनियमित करता है और त्रैमासिक बंधक मेट्रिक्स रिपोर्ट प्रकाशित करता है। ओसीसी डेटा बैंकों से आता है, जो आवासीय बंधक के सबसे बड़े सेवाकर्ता हैं।2013 की पहली तिमाही के लिए अपनी रिपोर्ट में, OCC ने कहा कि इन सेवा प्रदाताओं ने 2008 की शुरुआत और 2012 के अंत के बीच 3 मिलियन से अधिक ऋणों को संशोधित किया था। इन संशोधित बंधकों में से, 47.3% अभी भी चालू थे।2013 की पहली तिमाही के अंत में। बाकी या तो गंभीर रूप से अपराधी थे, फौजदारी कार्यवाही की शुरुआत में, पहले ही फौजदारी कर दी गई थी, या अब सेवाकर्ता के पोर्टफोलियो में नहीं थे।

2019 की पहली तिमाही के लिए अपनी सबसे हालिया रिपोर्ट में, OCC ने कहा कि सबसे हाल ही में संशोधित ऋणों में से 21% छह महीने के भीतर फिर से डिफ़ॉल्ट हो गए थे।

संघीय आवास प्रशासन (एफएचए) द्वारा गारंटीकृत 3 मिलियन से अधिक ऋण जो गिन्नी मॅई पूल में थे, उन्हें 2008 और 2013 के बीच संशोधित किया गया था। 2014 की एक रिपोर्ट में पाया गया कि उन्होंने खराब प्रदर्शन किया था। इन संशोधित ऋणों में से लगभग 57% को फिर से संशोधित किया गया था।2013 तक डिफॉल्ट हो गया।

जुलाई 2016 में, फैनी मॅई ने संशोधन प्रदर्शन की अधिक पारदर्शिता प्रदान करने के लिए 2010 की शुरुआत और 2015 के अंत के बीच संशोधित लगभग 700,000 ऋणों का एक डेटासेट जारी किया। फरवरी 2017 में, फिच रेटिंग्स ने फैनी मॅई के डेटासेट पर आधारित एक रिपोर्ट प्रकाशित की जिसका शीर्षक था -¤बंधक ऋण संशोधन में जोखिम बढ़ रहा है.â लेखकों ने इस बात पर जोर दिया कि यह मान लेना उचित होगा कि फैनी मॅई संशोधित ऋणों के लिए उन्हें जो रुझान मिले, वे दूसरों द्वारा संशोधित ऋणों पर भी लागू होंगे।

फिच रिपोर्ट में इस बात पर जोर दिया गया है कि 2015 में सबसे हालिया फैनी मॅई संशोधनों ने 2010 के बाद से सबसे तेज री-डिफॉल्ट दरें दिखाईं। विश्लेषण से पता चला कि यह 2010 और 2015 के बीच संशोधनों के लगातार बढ़ते प्रतिशत के कारण था, जो दूसरे या तीसरे संशोधन थे।2011 में, उत्पन्न हुए सभी संशोधनों में से 95% पहले संशोधन थे। तुलनात्मक रूप से, 2015 में एक तिहाई से अधिक संशोधन दूसरे या तीसरे संशोधन थे। 

फिच रिपोर्ट में यह ग्राफ स्पष्ट रूप से दिखाता है कि जैसे-जैसे बकायादार उधारकर्ता दूसरे या तीसरे संशोधन में प्रवेश करते हैं, पुन: डिफ़ॉल्ट दरें बढ़ती जाती हैं:

फ़ैनी मॅई री-डिफॉल्ट्स के साथ इस बिगड़ती स्थिति की पुष्टि फेडरल हाउसिंग फाइनेंस एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचएफए) की नवीनतम फौजदारी रोकथाम रिपोर्ट में की गई है। इससे पता चला कि 2017 की चौथी तिमाही में, 12 महीने पहले संशोधित 54% ऋण चालू और निष्पादित थे.

2018 तक, फैनी मॅई ने अपनी त्रैमासिक क्रेडिट अनुपूरक रिपोर्ट में अपने संशोधित ऋणों के लिए पुनः डिफ़ॉल्ट दरें प्रकाशित कीं। नीचे दी गई तालिका इन दरों में लगातार वृद्धि को दर्शाती है:

2018 की शुरुआत में, ये री-डिफॉल्ट आँकड़े फैनी मॅई के क्रेडिट सप्लीमेंट से गायब हो गए, जिसका नाम बदलकर वित्तीय अनुपूरक कर दिया गया। फैनी मॅई ने 2018 के लिए अपनी वार्षिक 10-के रिपोर्ट में बताया कि 12 महीने की री-डिफॉल्ट दर 39% तक चढ़ गई थी।फिच रेटिंग डेटा के आधार पर, तीन या अधिक साल पहले संशोधित फैनी मॅई ऋणों के लिए पुन: डिफ़ॉल्ट दर 50% के करीब पहुंच सकती है।

बहुत बड़े और असफल होने वाले बैंकों के बारे में क्या? जेपी मॉर्गन चेज़जेपीएम,-0.45%देश में दूसरा सबसे बड़ा आवासीय बंधक पोर्टफोलियो रखता है।2019 की दूसरी तिमाही के लिए अपनी आय रिपोर्ट में, बैंकिंग दिग्गज ने लगभग 10 बिलियन डॉलर के संशोधित ऋण दिखाए (जिन्हें परेशान ऋण पुनर्गठन के रूप में जाना जाता है)। इनमें से 43% को पुन: डिफ़ॉल्ट के रूप में सूचीबद्ध किया गया था। बैंक ऑफ अमेरिकाबीएसी,-0.92%ने कहा है कि उसके संशोधित ऋणों का 41% पुनः डिफ़ॉल्ट हो गया है।

गैर-एजेंसी बबल युग के सबसे खराब ऋणों के लिए पुनः डिफ़ॉल्ट दरें

जैसा कि मैंने बताया हैएक हालिया कॉलमबबल-युग के सबसे खराब ऋण गैर-एजेंसी प्रतिभूतिकृत किश्तों में पाए जाते हैं।सिक्योरिटीज इंडस्ट्री एंड फाइनेंशियल मार्केट्स एसोसिएशन (SIFMA) के अनुसार, इन बबल-युग ऋणों में से लगभग 819 बिलियन डॉलर अभी भी बकाया हैं।जून 2016 में प्रकाशित एक ब्लैकबॉक्स लॉजिक अध्ययन में लगभग 200,000 सबप्राइम ऋणों का विश्लेषण किया गया था जिन्हें 2013 के अंत तक संशोधित किया गया था। इसमें बताया गया कि इनमें से 44% ऋण एक वर्ष के भीतर और 60% दो वर्षों के भीतर डिफ़ॉल्ट हो गए थे।

कई वर्षों से, TCW CoreLogic के ऋण प्रदर्शन डेटाबेस से डेटा का उपयोग करके एक मासिक बंधक बाज़ार मॉनिटर प्रकाशित कर रहा है। सितंबर 2018 की रिपोर्ट से पता चलता है कि प्राइम, ALT-A और सबप्राइम प्रतिभूतिकृत बंधक दो साल से अधिक समय से बकाया थे, इससे पहले कि प्रमुख सेवा प्रदाताओं ने संशोधित कियाऋण। इनमें से अधिकांश संशोधनों में ऋण के बकाया मूलधन पर बकाया ब्याज का मामला शामिल था।

सहनशीलता और पुनर्भुगतान योजनाएँ

होप नाउ की नवीनतम रिपोर्ट के 17 मिलियन 'अन्य वर्कआउट प्लान' में 10.4 मिलियन 'पुनर्भुगतान योजनाएं' शामिल हैं, जो उन उधारकर्ताओं को पेश की गईं, जिन्होंने अप्रत्याशित लेकिन अस्थायी वित्तीय संकट का दावा किया था। वे लगभग हमेशा एक अस्थायी सहनशीलता के साथ जुड़े हुए थे।जिसके द्वारा ऋणदाता तीन से 12 महीने की कटौती या यहां तक ​​कि नियमित बंधक भुगतान के निलंबन पर सहमत हुआ। सहनशीलता अवधि के अंत में, उधारकर्ता को नियमित बंधक राशि और मूलधन सहित छूटे हुए भुगतान का भुगतान फिर से शुरू करने के लिए बाध्य किया गया था।, ब्याज, कर और बीमा।इन अतिरिक्त बकाया राशि को पूरी तरह से चुकाए जाने तक एक सहमत समय पर विभाजित किया गया था।

यह स्पष्ट होना चाहिए कि बंधक संशोधन पुनः डिफ़ॉल्ट समस्या बहुत बड़ी है।बंधक सेवाकर्ता वर्षों से इनमें से कई दीर्घकालिक चूककर्ताओं पर फौजदारी से बचने में सक्षम हैं।नए डिफ़ॉल्ट नियमित रूप से हो रहे हैं। इस उत्पन्न होने वाली आपदा को हल किया जा सकता है या नहीं, इसका असर लाखों अमेरिकी गृहस्वामियों और उनकी संपत्ति के मूल्य पर पड़ेगा।

यह समझना महत्वपूर्ण है कि ओसीसी की बंधक मेट्रिक्स रिपोर्ट से क्या पता चलता है - कि पिछले पांच वर्षों (या उससे अधिक) के लिए, सभी बंधक संशोधनों में से लगभग 75% -95% में ब्याज बकाया का पूंजीकरण शामिल है, जिसका अर्थ है कि सभी बकाया ब्याज भुगतान किए गए हैं।बकाया मूलधन में जोड़ा गया 

यहां 2008 के कैलिफोर्निया बंधक का एक वास्तविक उदाहरण है जिसे 2015 में संशोधित किया गया था। मूल ऋण $400,000 था। उधारकर्ता कई वर्षों से बकाया था। ब्याज की बकाया राशि को ऋणदाता द्वारा अपनी सुरक्षा के लिए किए गए अन्य खर्चों के साथ जोड़ा गया था।नोट में ब्याज की राशि $127,766 थी। इसे बकाया मूलधन से जोड़ दिया गया और संशोधित ऋण पर बकाया नई राशि $515,000 हो गई। क्योंकि नए ऋण की अवधि 40 साल तक बढ़ा दी गई थी, नया मासिक भुगतान$2,879 मूल भुगतान से थोड़ा कम था 

चूंकि मूल ऋण 2008 में लिया गया था, उधारकर्ता कुल 47 वर्षों के लिए अपने बंधक का भुगतान कर रहा होगा जब यह अंततः 2055 में परिपक्व होगा। क्या आप वास्तव में उम्मीद करते हैं कि यह ऋण कभी चुकाया जाएगा? मूल 2008 बंधक थाकैलिफोर्निया में घर की कीमतें चरम पर पहुंचने के तुरंत बाद इसे हटा लिया गया। तब से लेकर 2012 में कीमतें निचले स्तर तक पहुंचने तक घर का मूल्य काफी कम हो गया। 2015 में, संपत्ति लगभग निश्चित रूप से अभी भी पानी के नीचे थी, फिर भी इस उधारकर्ता पर सात साल की तुलना में $115,000 अधिक बकाया था।पहले। एक गृहस्वामी को बंधक का भुगतान जारी रखने के लिए क्या प्रोत्साहन मिलता है? 

पुनः डिफ़ॉल्ट दरें हमें बता सकती हैं कि आवास और बंधक बाजार किस ओर जा रहे हैं

बंधक सेवा प्रदाताओं ने अपराधी गृहस्वामियों को फौजदारी से बचने और अपने घरों में रहने में मदद करने के लिए लगभग 9 मिलियन स्थायी संशोधनों की स्थापना की है। इन संशोधन कार्यक्रमों के आलोचकों ने तर्क दिया है कि वे अपराध की समस्या को हल किए बिना केवल सड़क पर फेंक सकते हैं। 

लाखों अमेरिकी घर मालिकों ने अपने बंधक संशोधन पर फिर से डिफॉल्ट किया है। इससे भी बदतर, उनमें से लगातार बढ़ते प्रतिशत ने एक से अधिक बार फिर से डिफॉल्ट किया है। जैसे-जैसे घर की कीमतें कमजोर होती जा रही हैं, इनमें से कई रि-डिफॉल्टरों को यह जारी रहेगाउनके संशोधित बंधक का भुगतान करने का कोई खास मतलब नहीं है। मुझे दृढ़ता से संदेह है कि एक वर्ष के भीतर, ऋणदाताओं और सेवा प्रदाताओं दोनों को इन पुन: डिफॉल्टरों के बारे में कठिन विकल्पों का सामना करना पड़ेगा।

कीथ जुरो एक रियल एस्टेट विश्लेषक हैं जो अमेरिकी बुलबुला-युग ऋण संकट और उसके परिणामों को कवर करते हैं।उससे यहां संपर्क करें www.keithjurow.com.

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