월스트리트와 언론 매체는 미국의 주택 모기지 변경 사항에 상당한 관심을 기울여 왔지만 이러한 변경 사항에 대한 채무 불이행 문제가 커지는 것에 대해서는 별로 주목하지 않았습니다. 채무 불이행은 엄청난 문제이며 미국을 위험에 빠뜨리고 있습니다.모기지 및 주택 시장.
모기지 수정이란 무엇입니까?10여년 전 주택이 붕괴되는 가운데, 수백만 명의 체납 주택 소유자가 주택 압류를 피할 수 있도록 모기지 조정이 시행되었습니다.최신 보고서, 비영리 Hope Now 컨소시엄 - 수정 데이터의 주요 소스 - -은 2007년 말 이후 미국에서 870만 건의 영구 모기지 수정이 시행된 것으로 추정했습니다.
수정 사항은 다음 중 하나 이상을 통해 원래 모기지에 영구적인 변경을 가져왔습니다. (a) 상환 기간 연장;(b) 이자율을 인하합니다.(c) 미지급 원금에 연체 이자를 추가하거나(자본화라고 함), (d) 갚아야 할 원금 금액을 줄입니다.
870만 개의 영구 수정 사항에는 대출 기관이 제공한 임시 수정 사항이 포함되지 않습니다. Hope Now에 따르면 약 1,700만 개의 임시 솔루션이 소위 '기타 운동 계획'에 따라 출시되었습니다.가장 중요한 것은 유예 및 상환 계획이라고 합니다. 이러한 계획에 따라 수백만 명의 연체 차용인은 재정 상태가 개선될 때까지 지불 기한을 일시적으로 연기하거나 삭감할 수 있었습니다.이러한 임시 솔루션은 영구 수정에 따라 보고되지 않습니다. 그럼에도 불구하고 임시 워크아웃 솔루션을 제공받은 소유자는 현재 모기지론에 있는 것으로 간주됩니다.
기본값 재설정 엉망
미국 통화 감사관실(OCC)은 국립 은행을 규제하고 분기별 모기지 지표 보고서를 발행합니다. OCC 데이터는 주거용 모기지의 최대 서비스 제공업체인 은행에서 제공됩니다.2013년 1분기 보고서에서 OCC는 이들 서비스 제공업체가 2008년 초부터 2012년 말까지 300만 건이 넘는 대출을 수정했다고 밝혔습니다. 수정된 모기지 중 47.3%가 여전히 유효한 상태였습니다.2013년 1분기 말. 나머지는 차압 절차가 시작될 때 심각한 연체 상태였거나 이미 압류되었거나 더 이상 서비스 제공자의 포트폴리오에 속하지 않았습니다.
OCC는 2019년 1분기에 대한 가장 최근 보고서에서 가장 최근에 수정된 대출 중 21%가 6개월 이내에 채무 불이행을 당했다고 밝혔습니다.
2008년부터 2013년 사이에 Ginnie Mae 풀에 있던 연방주택청(FHA)이 보증한 300만 건 이상의 대출이 수정되었습니다. 2014년 보고서에 따르면 실적이 좋지 않은 것으로 나타났습니다. 이러한 수정된 대출 중 약 57%가 재수정되었습니다.2013년부터 디폴트.
2016년 7월, Fannie Mae는 수정 성과의 투명성을 높이기 위해 2010년 초부터 2015년 말 사이에 수정된 약 700,000건의 대출에 대한 데이터 세트를 공개했습니다. 2017년 2월 Fitch Ratings는 Fannie Mae의 데이터 세트를 기반으로 다음과 같은 제목의 보고서를 발표했습니다.ä담보대출 조정으로 인한 위험 증가.... 저자들은 Fannie Mae 수정 대출에 대해 발견한 추세가 다른 사람이 수정한 대출에도 적용될 것이라고 가정하는 것이 합리적이라고 주장했습니다.
Fitch 보고서는 2015년 가장 최근의 Fannie Mae 수정이 2010년 이후 가장 빠른 기본값 재설정 비율을 보여주었다고 강조했습니다. 분석에 따르면 이는 2010년과 2015년 사이에 2차 또는 3차 수정인 수정 비율이 꾸준히 증가했기 때문인 것으로 나타났습니다. 2011년에 발생한 모든 수정 중 95%가 첫 번째 수정이었습니다. 이에 비해 2015년 수정 중 1/3 이상이 두 번째 또는 세 번째 수정이었습니다.
Fitch 보고서의 이 그래프는 연체 차입자가 두 번째 또는 세 번째 수정 사항을 입력함에 따라 채무 불이행 비율이 증가한다는 것을 명확하게 보여줍니다.
패니 매(Fannie Mae)의 채무 불이행으로 인해 악화되는 상황은 연방주택금융청(FHFA)의 최신 차압 방지 보고서에서 확인되었습니다. 이 보고서에 따르면 2017년 4분기에는 12개월 전에 수정된 대출 중 54%가 현재 진행 중인 것으로 나타났습니다..
2018년까지 Fannie Mae는 분기별 신용 보충 보고서에 수정된 대출에 대한 재불이행 비율을 발표했습니다. 아래 표는 이러한 비율의 지속적인 상승을 보여줍니다.
2018년 초에 이러한 채무 불이행 통계는 Financial Supplement로 이름이 변경된 Fannie Mae의 Credit Supplement에서 사라졌습니다. Fannie Mae는 2018년 연간 10-K 보고서에서 12개월 채무 불이행 비율이 39%로 증가했다고 보고했습니다. Fitch Ratings 데이터에 따르면 3년 이상 전에 수정된 Fannie Mae 대출의 재불이행률은 50%에 가까울 수 있습니다.
대마불사 은행은 어떻습니까? JPMorgan ChaseJPM,-0.45%Â 미국에서 두 번째로 큰 주택 모기지 포트폴리오를 보유하고 있습니다.Bank of America는 2019년 2분기 수익 보고서에서 약 100억 달러에 달하는 수정된 대출(부실 부채 구조 조정으로 알려짐)을 보여주었습니다. 이 중 43%가 채무 재부도 상태로 기록되었습니다. Bank of America백금,-0.92%Â 수정된 대출의 41%가 재불이행되었다고 밝혔습니다.
비기관 버블 시대 대출 중 최악의 부도율
내가 설명했듯이최근 칼럼, 버블 시대 대출 중 최악은 비기관 유동화 트랜치에서 발견됩니다.증권산업 및 금융시장협회(SIFMA)에 따르면 버블 시대 대출 중 약 8,190억 달러가 여전히 미결제 상태입니다.2016년 6월에 발표된 BlackBox Logic 연구에서는 2013년까지 수정된 거의 200,000개의 서브프라임 대출을 분석했습니다. 이 대출 중 44%가 1년 이내에, 60%가 2년 이내에 채무 불이행이 발생한 것으로 보고되었습니다.
수년 동안 TCW는 CoreLogic의 대출 성과 데이터베이스 데이터를 사용하여 월간 모기지 시장 모니터를 발행해 왔습니다. 2018년 9월 보고서에 따르면 프라임, ALT-A 및 서브프라임 유동화 모기지는 주요 서비스 제공업체가 규정을 수정하기 전 2년 넘게 연체된 것으로 나타났습니다.대출. 이러한 수정 사항의 대부분은 대출의 미결제 원금에 연체 이자를 부과했습니다.
관용 및 상환 계획
Hope Now의 최신 보고서에 실린 1,700만 건의 '기타 운동 계획'에는 예상치 못했지만 일시적인 재정적 어려움을 주장하는 차용인에게 제공되는 1,040만 건의 '상환 계획'이 포함되어 있습니다. 이 계획은 거의 항상 일시적 유예와 결합되었습니다.이에 따라 대출 기관은 일반 모기지 지불을 3~12개월 삭감하거나 심지어 정지하는 데 동의했습니다. 유예 기간이 끝나면 차용인은 일반 모기지 금액과 원금을 포함한 누락된 지불금을 다시 지불해야 할 의무가 있습니다.,이자, 세금 및 보험.이러한 추가 연체금은 전액 상환될 때까지 합의된 일정에 따라 배분되었습니다.
모기지 변경 재불이행 문제가 엄청나다는 것은 명백합니다.모기지 관리업체는 수년간 이러한 장기 반복 채무 불이행자에 대한 압류를 피할 수 있었습니다.새로운 채무 불이행이 정기적으로 발생하고 있습니다. 이러한 재난이 해결될 수 있는지 여부는 수백만 명의 미국 주택 소유자와 그들의 재산 가치에 영향을 미칠 것입니다.
OCC의 모기지 지표 보고서에서 밝혀진 내용을 이해하는 것이 중요합니다. 지난 5년(또는 그 이상) 동안 모든 모기지 조정의 약 75%-95%에 연체이자에 대한 자본화가 포함되었으며, 이는 모든 연체 이자가 지불되었음을 의미합니다.미결제 원금에 추가됩니다.
다음은 2015년에 수정된 2008년 캘리포니아 모기지의 실제 예입니다. 원래 대출금은 $400,000였습니다. 차용인은 수년 동안 연체 상태였습니다. 이 연체금은 대출 기관이 대출금을 보호하기 위해 지출한 기타 비용과 결합되었습니다.해당 메모의 이자는 $127,766에 달했습니다. 이는 미결제 원금에 합산되었으며 수정된 대출에 대한 새로운 금액은 $515,000였습니다. 새 대출 기간이 40년으로 연장되었기 때문에 새로운 월별 지불금은$2,879는 원래 결제 금액보다 약간 적었습니다.
원래 대출이 2008년에 이루어졌기 때문에 차용인은 2055년에 최종 만기일 때까지 총 47년 동안 모기지 대출금을 지불했을 것입니다. 정말로 이 대출금이 상환될 것이라고 기대하십니까? 원래 2008년 모기지 금액은 다음과 같습니다.캘리포니아 주택 가격이 최고조에 달한 직후에 매각되었습니다. 주택 가격은 그때부터 2012년 가격이 바닥을 칠 때까지 크게 떨어졌습니다. 2015년에는 부동산이 거의 확실히 물속에 잠겨 있었지만 이 차용인은 7년보다 115,000달러 더 많은 빚을 졌습니다.이전에. 주택 소유자가 모기지 지불을 계속하려면 어떤 인센티브가 있습니까?
채무 불이행률은 주택 및 모기지 시장이 어디로 향하는지 알려줄 수 있습니다.
모기지 관리업체는 연체 주택 소유자가 압류를 피하고 집에 머물 수 있도록 돕기 위해 거의 900만 건에 가까운 영구 수정을 실시했습니다. 이러한 수정 프로그램에 대한 비판자들은 연체 문제를 해결하지 못한 채 단지 깡통을 걷어차버릴 뿐이라고 주장했습니다.
수백만 명의 미국 주택 소유자가 모기지 변경 사항을 재설정했습니다. 더 나쁜 것은 꾸준히 증가하는 비율이 한 번 이상 기본값을 재설정했다는 것입니다.수정된 모기지를 지불하는 것은 별로 의미가 없습니다. 나는 1년 안에 대출 기관과 서비스 제공자 모두 이러한 채무 불이행자에 대한 어려운 선택에 직면하게 될 것이라고 강력하게 의심합니다.
Keith Jurow는 미국 버블 시대의 대출 위기와 그 여파를 다루는 부동산 분석가입니다.그에게 연락하세요 www.keithjurow.com.