現在通膨已經降溫，預計聯準會本週將至少降息0.25個百分點。對於所有需要貸款的美國人來說，這應該是一個受歡迎的消息：企業主、大學生和任何想要買房子的人。

高抵押貸款利率使許多美國人買房變得更加困難。這意味著想要出售的房主越來越少，因此買家爭奪的房屋數量也減少了，同時往往面臨更高的每月抵押貸款付款。

由於高抵押貸款利率和緊張的房屋市場，房屋銷售量大幅下降從 2022 年 1 月的近 650 萬下降到 2023 年 12 月的不到 380 萬的低點。低庫存有幫助推高房價中位數6 月達到 426,900 美元，創下歷史最高水準。

然而現在，許多一直在等待利率下降的潛在買家可能會開始購買房屋。但較低的利率不一定會導致較低的價格。事實上，一些經濟學家認為房價——甚至租金價格——實際上有可能上漲。

– 目前首次購屋者有大量被壓抑的需求，因此，如果降息後價格沒有出現大幅變化，我不會感到驚訝，因為很多人在場邊等待，」伊利諾大學厄巴納-香檳分校金融學教授朱莉婭·豐塞卡說。

在利率下降的預期下，抵押貸款利率已從8%以上下調。如果聯準會暗示今年稍晚將進一步降息，超出金融分析師的預期，則降息幅度可能會更大。

這可能會降低美國人每月的抵押貸款付款。但住房成本不僅受到利率的影響，也受到其他因素的影響。它們還取決於可用性，較低的利率不會立即解決這個問題。買家，尤其是首次購房者（他們經常在城市地區爭奪有限的新房供應）可能仍然會發現房屋仍然供不應求。

部分原因是許多鎖定低利率的房主不想放棄這些利率。根據一個最近的論文加州大學歐文分校經濟學教授 Jack Liebersohn 和合著者加州大學柏克萊分校 Jesse Rothstein 指出，較高的利率意味著抵押貸款房主在 2022 年和 2023 年搬家的可能性比 2021 年降低 16% 。

這種猶豫似乎確實有一定的根據：賓州大學金融學教授劉璐和豐塞卡發現，擁有4% 鎖定抵押貸款利率與以 7% 的利率購買同等價值的新抵押貸款相比，預計可節省 50,000 美元。

隨著利率下降，房主應該更容易證明出售的合理性，因為他們可以在新房上獲得可比的抵押貸款利率。這可能有助於增加庫存，但可能程度或速度不夠快，不足以彌補預期買家需求的大幅上漲。

德州大學奧斯汀分校金融學教授凱特琳·戈巴克表示，經濟研究表明，平均而言，利率每下降1個百分點，房價就會上漲5至10個百分點。她說，鑑於此，“房價不太可能隨著降息而下降。”

房地產市場的影響力也對租屋者產生影響。劉、豐塞卡和他們的合著者、歐洲工商管理學院 (INSEAD) 的皮埃爾·馬比爾 (Pierre Mabille) 建議另一篇近期的論文如果潛在買家繼續被排除在市場之外，租金可能會上漲。

「租賃市場也有可能感受到價格壓力，」劉說。

但有一些長期因素可以緩解這種壓力。利伯森表示，一方面，由於利率高，多戶住宅的建設速度大幅放緩。較低的利率應該會讓開發商更容易獲得銀行貸款來建造公寓大樓。

「我真的希望較低的利率會導致多戶住宅建設激增，」他說。“這不會立即對租金產生影響，但從長遠來看會產生影響，這可能非常重要。”

許多公寓大樓業主還必須每 10 年獲得一筆新貸款來為其房產融資。如果他們能夠以較低的利率獲得新貸款，有些人最終可能會透過不提高租金的方式將部分儲蓄轉嫁給租戶。

這兩個因素可能變化緩慢，但總體而言，「這意味著如果未來的利率路徑較低，那麼租屋者將受益，」利伯森說。