अब जबकि मुद्रास्फीति शांत हो गई है, फेडरल रिजर्व द्वारा इस सप्ताह ब्याज दरों में कम से कम 0.25 प्रतिशत अंक की कटौती की उम्मीद है।यह उन सभी अमेरिकियों के लिए स्वागत योग्य खबर होनी चाहिए जिन्हें ऋण की आवश्यकता है: व्यापार मालिकों, कॉलेज के छात्रों और घर खरीदने की चाहत रखने वाले किसी भी व्यक्ति के लिए।

उस उच्च बंधक दर ने कई अमेरिकियों के लिए घर खरीदना कठिन बना दिया।इसका मतलब था कि कम घर मालिक बेचना चाहते थे और परिणामस्वरूप, खरीदार कम घरों के लिए प्रतिस्पर्धा कर रहे थे, जबकि अक्सर उच्च मासिक बंधक भुगतान का भी सामना करना पड़ रहा था।

उच्च बंधक दरों और तंग आवास बाजार के कारण,घर की बिक्री घट गईजनवरी 2022 में लगभग 6.5 मिलियन से दिसंबर 2023 में 3.8 मिलियन से भी कम के निचले स्तर पर पहुंच गया। उसके बाद के महीनों में उन संख्याओं में केवल थोड़ा सुधार हुआ है और सामान्य स्तर से काफी नीचे बने हुए हैं।कम इन्वेंट्री से मदद मिलीऔसत घर की कीमतें बढ़ाएंजून में $426,900 तक, जो अब तक का उच्चतम स्तर है।

अब, हालांकि, कई संभावित खरीदार जो ब्याज दरों में गिरावट का इंतजार कर रहे हैं, वे घर के लिए खरीदारी शुरू कर सकते हैं।लेकिन कम ब्याज दरों के परिणामस्वरूप आवश्यक रूप से कीमतें कम नहीं होंगी।वास्तव में, कुछ अर्थशास्त्रियों का मानना ​​है कि ऐसी संभावना है कि घर की कीमतें - और यहां तक ​​कि किराए की कीमतें - वास्तव में बढ़ सकती हैं।

âअभी पहली बार घर खरीदने वालों की ओर से काफी दबी हुई मांग है, इसलिए मुझे आश्चर्य नहीं होगा अगर हम दरों में कटौती के तुरंत बाद कीमतों में कोई बड़ा बदलाव नहीं देखते हैं क्योंकि वहाँ हैंअर्बाना-शैंपेन में इलिनोइस विश्वविद्यालय में वित्त प्रोफेसर जूलिया फोंसेका ने कहा, ''बहुत सारे लोग किनारे पर इंतजार कर रहे हैं।''

कम ब्याज दरों की उम्मीद में, बंधक ब्याज दरें पहले ही 8 प्रतिशत से कम हो चुकी हैं।यदि फेड इस वर्ष के अंत में वित्तीय विश्लेषकों की अपेक्षा से अधिक दरों में कटौती का संकेत देता है तो उनमें और भी कमी आ सकती है।

इससे अमेरिकियों का मासिक बंधक भुगतान कम हो सकता है।लेकिन आवास की लागत ब्याज दरों के अलावा अन्य कारकों से भी प्रभावित होती है।वे उपलब्धता पर भी आधारित हैं, और कम ब्याज दरें इस समस्या को तुरंत ठीक नहीं करेंगी।खरीदार, विशेष रूप से पहली बार खरीदने वाले - जो अक्सर शहरी क्षेत्रों में स्टार्टर घरों की सीमित आपूर्ति के लिए प्रतिस्पर्धा कर रहे हैं - संभवतः अभी भी पाएंगे कि घर अभी भी कम आपूर्ति में हैं।

इसका एक कारण यह है कि बहुत से घर मालिक जिन्होंने कम दरों का फैसला किया था, वे उन दरों को छोड़ना नहीं चाहते थे।एक के अनुसारहालिया पेपरकैलिफोर्निया विश्वविद्यालय इरविन में अर्थशास्त्र के प्रोफेसर जैक लिबरसन और कैलिफोर्निया विश्वविद्यालय बर्कले में उनके सह-लेखक जेसी रोथस्टीन के अनुसार, उच्च ब्याज दरों का मतलब है कि बंधक वाले घर मालिकों के 2021 की तुलना में 2022 और 2023 में स्थानांतरित होने की संभावना 16 प्रतिशत कम थी।.

उस झिझक का कुछ आधार प्रतीत होता है: पेंसिल्वेनिया विश्वविद्यालय के वित्त प्रोफेसर लू लियू और फोंसेका ने पाया कि घर के मालिकों के पास एक4 प्रतिशत लॉक-इन बंधक दर7 प्रतिशत की दर पर समान मूल्य के नए बंधक के साथ वे जो भुगतान करेंगे उसकी तुलना में अनुमानित $50,000 बचाएं।

जैसे-जैसे ब्याज दरें कम होती हैं, घर के मालिकों के लिए बिक्री को उचित ठहराना आसान हो जाना चाहिए क्योंकि वे नए घर पर तुलनीय बंधक दर प्राप्त कर सकते हैं।इससे इन्वेंट्री बढ़ाने में मदद मिल सकती है, लेकिन शायद पर्याप्त मात्रा में या इतनी तेज़ी से नहीं कि खरीदारों की ओर से मांग में बड़ी बढ़ोतरी की उम्मीद की जा सके।

ऑस्टिन में टेक्सास विश्वविद्यालय के वित्त प्रोफेसर केटलिन गोरबैक ने कहा कि आर्थिक शोध से पता चलता है कि, ब्याज दरों में प्रत्येक 1 प्रतिशत की कमी के लिए घर की कीमतें औसतन 5 से 10 प्रतिशत अंक तक बढ़ जाती हैं।यह देखते हुए, उन्होंने कहा, `दर में कटौती के साथ घर की कीमतें कम होने की संभावना नहीं है।''

आवास बाजार में सक्रिय ताकतों का प्रभाव किराएदारों पर भी पड़ता है।इनसीड के लियू, फोंसेका और उनके सह-लेखक पियरे मैबिले सुझाव देते हैंएक और हालिया पेपरयदि भावी खरीदार बाजार से बाहर होते रहे तो किराया बढ़ सकता है।

लियू ने कहा, ''कुछ संभावना है कि किराये के बाजार में भी कीमतों का दबाव महसूस किया जाएगा।''

लेकिन कुछ दीर्घकालिक कारक हैं जो इस दबाव को कम कर सकते हैं।लिबरसन ने कहा, एक तो, ऊंची ब्याज दरों के कारण बहु-परिवार आवास का निर्माण काफी धीमा हो गया है।कम ब्याज दरों से डेवलपर्स के लिए अपार्टमेंट भवन बनाने के लिए बैंक ऋण प्राप्त करना अधिक किफायती हो जाएगा।

âमैं वास्तव में उम्मीद कर रहा हूं कि कम ब्याज दरों से बहुपरिवार निर्माण में वृद्धि होगी,'' उन्होंने कहा।âइसका किराए पर तत्काल प्रभाव नहीं पड़ेगा, लेकिन यह लंबे समय में होगा, और यह वास्तव में महत्वपूर्ण हो सकता है।''

कई अपार्टमेंट भवन मालिकों को भी हर 10 साल में अपनी संपत्तियों के वित्तपोषण के लिए नया ऋण लेना पड़ता है।यदि उन्हें कम ब्याज दर पर नए ऋण मिल सकते हैं, तो कुछ अंततः अपना किराया उतना न बढ़ाकर अपनी बचत का कुछ हिस्सा किरायेदारों को दे सकते हैं जितना वे अन्यथा करते।

वे दोनों कारक धीमी गति से आगे बढ़ सकते हैं, लेकिन कुल मिलाकर, 'इसका मतलब है कि यदि आगे बढ़ने वाली ब्याज दरों का रास्ता कम है, तो किराएदारों को फायदा होगा,' लिबरसन ने कहा।