现在通胀已经降温，预计美联储本周将至少降息0.25个百分点。对于所有需要贷款的美国人来说，这应该是一个受欢迎的消息：企业主、大学生和任何想要买房的人。

高抵押贷款利率使许多美国人买房变得更加困难。这意味着想要出售的房主越来越少，因此买家争夺的房屋数量也减少了，同时往往还面临着更高的每月抵押贷款付款。

由于高抵押贷款利率和紧张的住房市场，房屋销售量大幅下降从 2022 年 1 月的近 650 万下降到 2023 年 12 月的不到 380 万的低点。此后的几个月里，这些数字仅略有回升，仍远低于正常水平。低库存有帮助推高房价中位数6 月份达到 426,900 美元，创下历史最高水平。

然而现在，许多一直在等待利率下降的潜在买家可能会开始购房。但较低的利率并不一定会导致较低的价格。事实上，一些经济学家认为房价——甚至租金价格——实际上有可能上涨。

– 目前首次购房者有大量被压抑的需求，因此，如果降息后价格没有出现大幅变化，我不会感到惊讶，因为很多人在场边等待，”伊利诺伊大学厄巴纳-香槟分校金融学教授朱莉娅·丰塞卡说。

在利率下降的预期下，抵押贷款利率已经从8%以上下调。如果美联储暗示今年晚些时候将进一步降息，超出金融分析师的预期，则降息幅度可能会更大。

这可能会降低美国人每月的抵押贷款付款额。但住房成本不仅受到利率的影响，还受到其他因素的影响。它们还取决于可用性，较低的利率不会立即解决这个问题。买家，尤其是首次购房者（他们经常在城市地区争夺有限的新房供应）可能仍然会发现房屋仍然供不应求。

部分原因是许多锁定低利率的房主不想放弃这些利率。根据一个最近的论文加州大学欧文分校经济学教授 Jack Liebersohn 和合著者加州大学伯克利分校 Jesse Rothstein 指出，较高的利率意味着抵押贷款房主在 2022 年和 2023 年搬家的可能性比 2021 年降低 16%。

这种犹豫似乎确实有一定的根据：宾夕法尼亚大学金融学教授刘璐和丰塞卡发现，拥有4% 锁定抵押贷款利率与以 7% 的利率购买同等价值的新抵押贷款相比，预计可节省 50,000 美元。

随着利率下降，房主应该更容易证明出售的合理性，因为他们可以在新房上获得可比的抵押贷款利率。这可能有助于增加库存，但可能程度或速度不够快，不足以弥补预计买家需求的大幅上涨。

德克萨斯大学奥斯汀分校金融学教授凯特琳·戈巴克表示，经济研究表明，平均而言，利率每下降1个百分点，房价就会上涨5至10个百分点。她说，鉴于此，“房价不太可能随着降息而下降。”

房地产市场的影响力也对租房者产生影响。刘、丰塞卡和他们的合著者、欧洲工商管理学院 (INSEAD) 的皮埃尔·马比尔 (Pierre Mabille) 建议另一篇最近的论文如果潜在买家继续被排除在市场之外，租金可能会上涨。

“租赁市场也有可能感受到价格压力，”刘说。

但有一些长期因素可以缓解这种压力。利伯森表示，一方面，由于利率高，多户住宅的建设速度大幅放缓。较低的利率应该会让开发商更容易获得银行贷款来建造公寓楼。

“我真的希望较低的利率会导致多户住宅建设激增，”他说。“这不会立即对租金产生影响，但从长远来看会产生影响，这可能非常重要。”

许多公寓楼业主还必须每 10 年获得一笔新贷款来为其房产融资。如果他们能够以较低的利率获得新贷款，一些人最终可能会通过不提高租金的方式将部分储蓄转嫁给租户。

这两个因素可能变化缓慢，但总体而言，“这意味着如果未来的利率路径较低，那么租房者将受益，”利伯森说。