インフレが鈍化した現在、米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は今週少なくとも０．２５％ポイント利下げすると予想されている。これは、ローンを必要としているすべてのアメリカ人、つまり経営者や大学生、住宅購入を考えている人にとっては歓迎すべきニュースだろう。

その高い住宅ローン金利により、多くのアメリカ人が住宅を購入することが困難になりました。これは、売却を希望する住宅所有者が少なくなったことを意味し、その結果、購入者はより少ない住宅を求めて競争する一方、月々の住宅ローンの支払いが高額になることも少なくありませんでした。

住宅ローン金利が高く、住宅市場が逼迫しているため、住宅販売が激減した2022年1月の約650万人から、2023年12月には最低の380万人未満にまで増加した。これらの数はその後数カ月でわずかに回復しただけで、依然として通常のレベルを大きく下回っている。在庫が少なくて助かりました住宅価格の中央値を押し上げる6月には42万6900ドルとなり、過去最高水準となった。

しかし現在は、金利が下がるのを待っていた多くの購入希望者が住宅購入を始めるかもしれない。しかし、金利が下がっても必ずしも物価が下がるわけではありません。実際、一部の経済学者は、住宅価格、さらには家賃価格が実際に上昇する可能性があると考えています。

「現在、初めて住宅を購入する人たちからの潜在需要がたくさんあるので、利下げ直後に価格に大きな変化が見られなくても驚かないでしょう。多くの人が傍観者として待っている」とイリノイ大学アーバナ・シャンペーン校の金融教授ジュリア・フォンセカは語った。

金利低下を期待して、住宅ローン金利はすでに8％以上下がっている。FRBが今年後半に金融アナリストの予想を超える追加利下げを示唆した場合、金利はさらに低下する可能性がある。

これにより、アメリカ人の月々の住宅ローンの支払いが減る可能性があります。しかし、住宅コストは金利以外の要因にも影響されます。また、金利は空室状況に基づいており、金利を引き下げてもこの問題はすぐに解決されません。購入者、特に都市部で限られたスターター住宅の供給を争うことが多い初めての購入者は、依然として住宅が不足していることに気づく可能性が高い。

その理由の一部は、低金利を固定していた住宅所有者の多くがその金利を放棄したくなかったためです。によると最近の論文カリフォルニア大学アーバイン校の経済学教授ジャック・リーバーゾーン氏と、彼の共著者であるカリフォルニア大学バークレー校のジェシー・ロススタイン氏によると、金利上昇により、住宅ローンを抱えた住宅所有者が2022年と2023年に引っ越しする可能性は2021年より16パーセント低いことが分かった。。

そのためらいには、確かに何らかの根拠があるようだ。ペンシルベニア大学の金融教授ルー・リウとフォンセカは、住宅所有者が次のような問題を抱えていることを発見した。4%の固定住宅ローン金利同じ価値の新しい住宅ローンを金利 7% で借りた場合に比べて、推定 50,000 ドルを節約できます。

金利が低下するにつれ、住宅所有者は新築住宅でも同等の住宅ローン金利を獲得できるため、売却を正当化することが容易になるはずだ。これは在庫を増やすのに役立つかもしれませんが、購入者からの需要の大幅な急増を補うのに十分な程度または速さではない可能性があります。

テキサス大学オースティン校の金融教授ケイトリン・ゴーバック氏は、経済調査によると、金利が1％ポイント低下するごとに平均して住宅価格は5～10％ポイント上昇することが示唆されていると述べた。それを考慮すると、「利下げによって住宅価格が下がる可能性は低い」と彼女は述べた。

住宅市場に作用する力は賃貸人にも影響を及ぼします。Liu 氏、Fonseca 氏、および彼らの共著者である INSEAD の Pierre Mabille 氏は、次のように提案しています。別の最近の論文購入希望者が市場から締め出され続ければ、家賃は上昇する可能性がある。

「賃貸市場でも価格圧力がかかる可能性はある」とリュー氏は語った。

しかし、このプレッシャーを軽減できる長期的な要因がいくつかあります。その一例として、高金利のせいで集合住宅の建設が大幅に減速しているとリーバーゾーン氏は述べた。金利が低下すれば、開発業者はアパート建設のための銀行融資を受けやすくなるはずだ。

「金利低下により集合住宅建設が急増することを心から願っている」と同氏は語った。「それは家賃にすぐには影響しませんが、長期的には影響があり、それは非常に重要になる可能性があります。」

アパートの所有者の多くは、10 年ごとに不動産の資金調達のために新たなローンを組まなければなりません。より低い金利で新たな融資を受けることができれば、家賃をあまり値上げせず、最終的には貯蓄の一部をテナントに還元する人もいるかもしれない。

これらの要因はいずれも動きは鈍いかもしれないが、全体としては「今後の金利の推移が低ければ、賃貸人が恩恵を受けることを意味する」とリーバーゾーン氏は述べた。