Ahora que la inflación se ha enfriado, se espera que la Reserva Federal reduzca las tasas de interés al menos 0,25 puntos porcentuales esta semana.Esta debería ser una buena noticia para todos los estadounidenses que necesitan un préstamo: propietarios de negocios, estudiantes universitarios y cualquiera que desee comprar una casa.

Esa alta tasa hipotecaria hizo que a muchos estadounidenses les resultara más difícil comprar una casa.Significaba que menos propietarios querían vender y, como resultado, los compradores competían por menos viviendas y, a menudo, también enfrentaban pagos hipotecarios mensuales más altos.

Debido a las altas tasas hipotecarias y un mercado inmobiliario ajustado,las ventas de viviendas se desplomaronde casi 6,5 millones en enero de 2022 a un mínimo de menos de 3,8 millones en diciembre de 2023. Esas cifras solo se han recuperado ligeramente en los meses posteriores y se mantienen muy por debajo de los niveles normales.El bajo inventario ayudóaumentar los precios medios de las viviendasa 426.900 dólares en junio, su nivel más alto hasta la fecha.

Ahora, sin embargo, muchos posibles compradores que han estado esperando que bajen las tasas de interés pueden comenzar a buscar una casa.Pero las tasas de interés más bajas no necesariamente se traducirán en precios más bajos.De hecho, algunos economistas creen que existe la posibilidad de que los precios de las viviendas (e incluso los precios de los alquileres) puedan aumentar.

"Hay mucha demanda reprimida en este momento por parte de compradores de vivienda por primera vez, por lo que no me sorprendería que no viéramos un gran cambio en los precios justo después del recorte de tasas porque haymucha gente esperando al margen”, dijo Julia Fonseca, profesora de finanzas de la Universidad de Illinois en Urbana-Champaign.

Ante la expectativa de tipos de interés más bajos, los tipos de interés hipotecarios ya han bajado desde más del 8 por ciento.Podrían disminuir aún más si la Reserva Federal anuncia nuevos recortes de tasas a finales de este año más allá de lo que esperan los analistas financieros.

Esto podría reducir los pagos hipotecarios mensuales de los estadounidenses.Pero los costos de la vivienda se ven afectados por factores que van más allá de las tasas de interés.También se basan en la disponibilidad y las tasas de interés más bajas no solucionarán este problema de inmediato.Los compradores, especialmente los compradores primerizos, que a menudo compiten por una oferta limitada de viviendas iniciales en zonas urbanas, probablemente seguirán encontrando que las casas siguen siendo escasas.

Parte de esto se debe a que muchos propietarios que fijaron tasas bajas no quisieron renunciar a esas tasas.Según unartículo recienteSegún Jack Liebersohn, profesor de economía en la Universidad de California Irvine, y su coautor Jesse Rothstein en la Universidad de California Berkeley, las tasas de interés más altas significaron que los propietarios de viviendas con hipotecas tenían un 16 por ciento menos de probabilidades de mudarse en 2022 y 2023 que en 2021..

Parece haber alguna base para esa vacilación: Lu Liu, profesor de finanzas de la Universidad de Pensilvania, y Fonseca descubrieron que los propietarios de viviendas con unTasa hipotecaria fija del 4 por cientoahorrarían aproximadamente $50,000 en comparación con lo que pagarían con una nueva hipoteca del mismo valor a una tasa del 7 por ciento.

A medida que las tasas de interés bajan, debería ser más fácil para los propietarios justificar la venta porque pueden obtener una tasa hipotecaria comparable para una casa nueva.Esto podría ayudar a aumentar el inventario, pero tal vez no en un grado suficiente o con la suficiente rapidez para compensar lo que se espera sea un gran aumento en la demanda de los compradores.

Caitlin Gorback, profesora de finanzas de la Universidad de Texas en Austin, dijo que la investigación económica sugiere que, en promedio, los precios de las viviendas aumentan entre 5 y 10 puntos porcentuales por cada disminución de 1 punto porcentual en las tasas de interés.Teniendo esto en cuenta, dijo, “es poco probable que los precios de la vivienda bajen con un recorte de tasas”.

Las fuerzas en juego en el mercado inmobiliario también tienen implicaciones para los inquilinos.Liu, Fonseca y su coautor Pierre Mabille de INSEAD sugieren enotro artículo recienteque los alquileres podrían subir si los posibles compradores siguen quedando excluidos del mercado.

"Existe alguna posibilidad de que la presión sobre los precios también se sienta en el mercado de alquiler", afirmó Liu.

Pero hay algunos factores a largo plazo que podrían aliviar esta presión.Por un lado, la construcción de viviendas multifamiliares se ha desacelerado considerablemente debido a las altas tasas de interés, dijo Liebersohn.Las tasas de interés más bajas deberían hacer que a los promotores les resulte más asequible obtener un préstamo bancario para construir edificios de apartamentos.

"Realmente espero que las tasas de interés más bajas conduzcan a un aumento en la construcción multifamiliar", dijo."Eso no tendrá un efecto inmediato en los alquileres, pero sí a largo plazo, y eso podría ser realmente importante".

Muchos propietarios de edificios de apartamentos también tienen que obtener un nuevo préstamo cada 10 años para financiar sus propiedades.Si pueden obtener nuevos préstamos a una tasa de interés más baja, algunos eventualmente podrían pasar parte de los ahorros a los inquilinos al no aumentar sus alquileres tanto como lo harían de otra manera.

Ambos factores pueden ser lentos, pero en general, "significa que si la trayectoria de las tasas de interés en el futuro es más baja, entonces los inquilinos se beneficiarán", dijo Liebersohn.