이제 인플레이션이 냉각되면서 연준은 이번 주에 금리를 최소 0.25%포인트 인하할 것으로 예상됩니다.이는 대출이 필요한 모든 미국인(사업주, 대학생, 주택 구입을 원하는 모든 사람)에게 반가운 소식이 될 것입니다.

높은 모기지 금리로 인해 많은 미국인들이 주택을 구입하는 것이 더 어려워졌습니다.이는 판매를 원하는 주택 소유자가 줄어들었고 결과적으로 구매자는 더 적은 수의 주택을 놓고 경쟁하는 동시에 더 높은 월 모기지 지불금에 직면하는 경우가 많았습니다.

높은 모기지 금리와 타이트한 주택시장으로 인해주택판매 급락2022년 1월 거의 650만 명에서 2023년 12월 380만 명 미만으로 최저 수준입니다. 그 수치는 그 이후 몇 달 동안 약간만 회복되었으며 정상 수준보다 훨씬 낮은 수준을 유지하고 있습니다.낮은 재고가 도움이 되었습니다.중간 주택 가격을 끌어올리다6월에는 426,900달러로 사상 최고치를 기록했습니다.

그러나 이제 금리 인하를 기다려온 많은 예비 구매자들이 주택 쇼핑을 시작할 수 있습니다.하지만 금리가 낮다고 해서 반드시 물가가 낮아지는 것은 아닙니다.실제로 일부 경제학자들은 주택 가격은 물론 임대료까지도 실제로 상승할 가능성이 있다고 생각합니다.

지금은 첫 주택구입자들의 억눌린 수요가 많아서 요금인하 직후 가격에 큰 변동이 없어도 놀라지 않을 것 같아요.많은 사람들이 옆에서 기다리고 있습니다.”라고 일리노이 대학교 어바나-샴페인 캠퍼스의 재무 교수인 Julia Fonseca가 말했습니다.

금리 인하를 기대하면서 주택담보대출 금리는 이미 8% 이상 낮아졌다.연준이 올해 말 금융 분석가들이 예상하는 것 이상으로 추가 금리 인하를 신호한다면 금리는 더욱 하락할 수 있습니다.

이는 미국인들의 월별 모기지 지불액을 낮출 수 있습니다.그러나 주택 비용은 이자율 이상의 요인에 의해 영향을 받습니다.또한 가용성을 기반으로 하며 낮은 이자율로 이 문제가 즉시 해결되지는 않습니다.구매자, 특히 도시 지역의 제한된 공급 주택을 놓고 종종 경쟁하는 최초 구매자는 여전히 주택 공급이 부족하다는 사실을 알게 될 것입니다.

그 이유 중 하나는 낮은 금리를 고수하는 많은 주택 소유자가 해당 금리를 포기하고 싶어하지 않았기 때문입니다.에 따르면최근 논문캘리포니아 대학 어바인 캠퍼스의 경제학 교수인 잭 리버손(Jack Liebersohn)과 캘리포니아 버클리 대학의 공동저자인 제시 로스스타인(Jesse Rothstein)은 금리가 높다는 것은 주택담보대출이 있는 주택 소유자가 2021년보다 2022년과 2023년에 이사할 확률이 16% 낮다는 것을 의미한다고 밝혔습니다..

그렇게 주저하는 데에는 몇 가지 근거가 있는 것 같습니다. 펜실베니아 대학의 금융 교수인 Lu Liu와 Fonseca는 주택 소유자가고정 모기지 금리 4%7%의 이율로 동일한 가치의 새로운 모기지를 지불하는 것과 비교하여 약 $50,000를 절약할 수 있습니다.

이자율이 낮아지면 새 주택에 대해 비슷한 모기지 이자율을 얻을 수 있기 때문에 주택 소유자가 판매를 정당화하는 것이 더 쉬워집니다.이는 재고를 늘리는 데 도움이 될 수 있지만 구매자의 수요가 크게 급증할 것으로 예상되는 것을 보충할 만큼 충분하거나 빠르지는 않을 수 있습니다.

텍사스 대학교 오스틴 캠퍼스의 케이틀린 고백 재무 교수는 경제 연구 결과에 따르면 평균적으로 금리가 1% 포인트 하락할 때마다 주택 가격이 5~10% 포인트 상승하는 것으로 나타났습니다.그런 점을 감안하면 “요금 인하로 집값이 하락할 가능성은 거의 없다”고 말했다.

주택 시장에서 작용하는 힘은 임차인에게도 영향을 미칩니다.Liu, Fonseca 및 공동 저자인 INSEAD의 Pierre Mabille은 다음과 같이 제안합니다.또 다른 최근 논문구매자가 계속해서 시장에서 배제될 경우 임대료가 오를 수 있다는 것입니다.

″임대 시장에서도 가격 압박이 느껴질 가능성이 어느 정도 있다”고 리우는 말했다.

그러나 이러한 압력을 완화할 수 있는 몇 가지 장기적인 요인이 있습니다.우선, 높은 이자율로 인해 다세대 주택 건설이 상당히 둔화되었다고 Liebersohn은 말했습니다.이자율이 낮아지면 개발자가 아파트 건물을 짓기 위해 은행 대출을 받는 것이 더 저렴해집니다.

”저금리가 다가구 주택 건설 급증으로 이어지길 진심으로 바라고 있다”고 말했다....임대료에 즉각적인 영향을 미치지는 않겠지만 장기적으로는 영향을 미칠 것이며 이는 정말 중요할 수 있습니다.'

많은 아파트 건물 소유주는 10년마다 부동산 자금 조달을 위해 새로운 대출을 받아야 합니다.더 낮은 이자율로 새로운 대출을 받을 수 있다면 일부는 임대료를 평소만큼 인상하지 않음으로써 결국 저축액의 일부를 세입자에게 전달할 수도 있습니다.

두 가지 요인 모두 느리게 움직일 수 있지만 전반적으로 향후 금리 경로가 낮아지면 임차인이 이익을 얻을 수 있음을 의미한다고 Liebersohn은 말했습니다.